ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ: ΕΛΑΧΙΣΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΟΙΚΟΓΕΝΕΙΑΚΗΣ/ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΣΤΕΓΗΣ - ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑΣ

Η διάρκεια της μισθωτικής σύμβασης είναι καταρχήν ζήτημα συμφωνίας των μερών.

Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας κατ’ εξαίρεση προβλέπεται ελάχιστο όριο διάρκειας τους τριών ετών, ακόμα και αν τα μέρη είχαν συμφωνήσει βραχύτερη ή αορίστου χρόνου διάρκεια (άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 1703/1987 όπως όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/1994).

Η μίσθωση λοιπόν κύριας κατοικίας έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί βραχύτερος χρόνος. 

Επομένως, πριν την παρέλευση της τριετίας δεν μπορεί ούτε ο εκμισθωτής να απαιτήσει από το μισθωτή να εγκαταλείψει το μίσθιο, ούτε ο μισθωτής να φύγει αζημίως από το μίσθιο.

Στην πράξη, λοιπόν, αν υπάρχει κάποιος σπουδαίος λόγος τα δύο μέρη μπορούν να συμφωνήσουν να λύσουν νωρίτερα τη σύμβαση.  Είναι δυνατή η επιβράχυνση (πχ. ένα ή δύο έτη) της υποχρεωτικής διάρκειας της μίσθωσης με σχετική συμφωνία των μερών που καταρτίζεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Οι επαγγελματικές -εμπορικές μισθώσεις διακρίνονται σε αυτές που συνάπτονται μετά την 28.2.2014 (νέες μισθώσεις) και αυτές που είχαν συναφθεί πριν την ημερομηνία αυτή (παλαιές εμπορικές μισθώσεις).

Η διάρκεια των νέων εμπορικών μισθώσεων [αυτές που συνάπτονται μετά την 28.2.2014] καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Κατ’ εξαίρεση όμως, ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

Για τις μισθώσεις που έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του ν.4242/2014, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη τους (παλαιές μισθώσεις), το ελάχιστο όριο διαρκείας είναι 12 έτη. Επομένως, δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.

Η διάρκεια μιας μισθωτικής σύμβασης ορισμένου χρόνου είναι δυνατό να παραταθεί για ορισμένο ή αόριστο χρόνο, είτε με άτυπη, κατ’ αρχήν, συμφωνία των μερών, η οποία όμως θα πρέπει να συναφθεί μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, είτε με άσκηση δικαιώματος προαίρεσης, δηλαδή μονομερούς παράτασης της αρχικής σύμβασης, εντός ορισμένης προθεσμίας που τυχόν επιφυλάχθηκε με τη σύμβαση μίσθωσης σε έναν από τους συμβαλλομένους.

Η παράταση της μίσθωσης δεν δημιουργεί νέα συμβατική σχέση, αλλά αποτελεί τη συνέχιση της αρχικής τοιαύτης με επιμήκυνση του χρόνου διαρκείας της, ενώ εξακολουθούν να ισχύουν όλοι οι όροι της.

Δημοσιεύουμε την υπ’ αριθμ. 4/2014 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κεφαλληνίας (ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών), με την οποία έγινε δεκτή η αγωγή του εντολέα μας λόγω λήξης της νόμιμης διάρκειας της επαγγελματικής μίσθωσης κατόπιν διαδοχικών παρατάσεων και διατάχθηκε η απόδοση του μισθίου ακινήτου του.

Συγκεκριμένα κρίθηκε ότι «ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου, με βάση τον οποίο προσδιορίζεται η νόμιμη (δηλ. η υποχρεωτική) διάρκεια της μισθώσεως, νοείται ο συνολικός χρόνος που συμπληρώνεται, χωρίς διακοπή, στο πρόσωπο μισθωτή, συνυπολογιζόμενου και του χρόνου των τυχόν δικαιοπαρόχων του, ανεξαρτήτως του είδους της συμβάσεως. Ως εκ τούτου, συνυπολογίζεται και ο χρόνος της προγενέστερης μισθώσεως, στην περίπτωση που αυτή ανανεώνεται ή στην περίπτωση που καταργείται και συνάπτεται νέα μίσθωση μεταξύ των ίδιων προσώπων. Αν όμως οι συμβαλλόμενοι, στο πλαίσιο της συμβατικής ελευθερίας (άρθρο 361ΑΚ), η οποία περιλαμβάνει και την ελευθερία διαμορφώσεως του περιεχομένου της συμβάσεως, ήθελαν πράγματι στη συγκεκριμένη περίπτωση την κατάργηση της παλαιάς και τη σύναψη νέας μισθώσεως ανεξάρτητης από την παλαιά, τότε στο νόμιμο χρόνο διάρκειας της μισθώσεως δεν συνυπολογίζεται ο χρόνος της προηγούμενης μισθώσεως, και τούτο, διότι η διάταξη του άρθρου 58 παρ.11 του π.δ. 34/1995 είναι ερμηνευτική των δηλώσεων βουλήσεως των συμβαλλομένων και δεν εφαρμόζεται, αν προκύπτει σαφώς ότι, με τις εκατέρωθεν δηλώσεις τους, οι συμβαλλόμενοι ήθελαν την κατάρτιση νέας μισθώσεως ανεξάρτητης από την παλαιά».

Επί δε της ενστάσεως ενεργητικής νομιμοποίησης που προέβαλε ο αντίδικος, το Δικαστήριο επεσήμανε ότι η «η εκχώρηση σε τρίτον από τον εκμισθωτή της αξίωσής του για την είσπραξη των μισθωμάτων δεν συνιστά μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης, καθώς προς τούτο απαιτείται συνεκχώρηση και αναδοχή χρέους όλων των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων από τη μισθωτική σύμβαση με τη συναίνεση και του μισθωτή».

Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί μας

τηλεφωνικά (+30) 210 64 22 550

ή  μέσω της πλατφόρμας: https://www.karakasilioti.com/κλειστε-ραντεβου

Ακολουθεί το κείμενο της απόφασης:

ΜΠρωτΚεφαλληνίας 4_2014.pdf

Λήψη PDF • 80KB