ΑΓΟΡΑ ΚΑΙ ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Για τη σύναψη της πώλησης ακινήτου απαιτείται σύμβαση μεταξύ των μερών, η οποία γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Ενέργειες που απαιτούνται πριν την υπογραφή του συμβολαίου

Από τον αγοραστή:

1) Έλεγχος Τίτλων Ιδιοκτησίας

Με τα προσωπικά στοιχεία των ενδιαφερόμενων μερών και τους τίτλους ιδιοκτησίας (συμβόλαια) που μας προμηθεύει ο εντολέας μας, πραγματοποιούμε τον έλεγχο τίτλων στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Εκεί φαίνονται τυχόν βάρη του ακινήτου ή νομικά ελαττώματα αυτού.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται αν έχει μεσολαβήσει κληρονομική διαδοχή και ως γραφείο, εξετάζουμε ενδελεχώς την εγκυρότητα των κληρονομικών δικαιωμάτων.

H εμπειρία μας, έχει δείξει ότι πρέπει να γίνεται έλεγχος περιορισμών στη διάθεση του ακινήτου στις περιπτώσεις που κάποιος συμβαλλόμενος έχει εμπορική δραστηριότητα ή έχει υπαχθεί ενδεχομένως στο Ν.3869/2010.  

2)Σε περίπτωση αγοράς διαμερίσματος σε πολυκατοικία, γίνεται έλεγχος του Κανονισμού της και της Πράξης Σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Οι περιορισμοί που τίθενται με τον Κανονισμό της Πολυκατοικίας δεσμεύουν τόσο τους αρχικούς ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, όσο και τους μετέπειτα αγοραστές ή κληρονόμους τους. Για αυτό το λόγο ελέγχουμε και ενημερώνουμε τον εντολέα μας, αν το υποψήφιο ακίνητο δεσμεύεται από οποιοδήποτε όρο στον κανονισμό είτε σε μετέπειτα τροποποιήσεις του.

3) Έλεγχος οικοδομικής άδειας

Η οικοδομική άδεια ή άδεια οικοδομής, είναι το έγγραφο που πιστοποιεί τη νόμιμη έγκριση της Πολεοδομίας για την προσθήκη ή ανέγερση καινούργιας κατασκευής. Οποιαδήποτε κατασκευή χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας θεωρείται αυθαίρετη. Τα ακίνητα που περιλαμβάνουν αδήλωτες αυθαίρετες κατασκευές, είναι αδύνατο να μεταβιβαστούν.

4) Φορολογικός σχεδιασμός

Στην αγοραπωλησία ακινήτων τίθενται φορολογικά ζητήματα που απαιτούν εξειδικευμένες γνώσεις και εμπειρία: ανάλωση κεφαλαίου, ενδεχόμενη γονική παροχή χρημάτων, απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας.

5) Δανειοδότηση

Σε περίπτωση που τμήμα του τιμήματος θα δοθεί από προϊόν δανείου (οι τράπεζες πλέον δεν χρηματοδοτούν το σύνολο της αξίας του αγοραζόμενου ακινήτου), ο αγοραστής θα πρέπει να υποβάλλει τα οικονομικά του στοιχεία στην τράπεζα της επιλογής του, ώστε να λάβει αρχικά οικονομική προέγκριση. Εφόσον βρει και το ακίνητο της επιλογής του, κατατίθεται στην τράπεζα πλήρης φάκελος του ακινήτου και η τράπεζα προβαίνει σε νομικό και πολεοδομικό έλεγχο για την οριστική έγκριση του δανείου

Προκαταβολή

Αν τα δύο μέρη θελήσουν να προχωρήσει περαιτέρω η διαδικασία μετά τον ως άνω έλεγχο, συντάσσεται από τους πληρεξούσιους δικηγόρους έγγραφη συμφωνία, με όλους τους όρους που έχουν τεθεί από τα δύο μέρη και δίδεται προκαταβολή.

Ενέργειες που απαιτούνται πριν την υπογραφή του συμβολαίου

Από τον πωλητή:

Ο πωλητής δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του, σε συνεργασία με τον Συμβολαιογράφο, της επιλογής του αγοραστή, και τον Μηχανικό συγκεντρώνουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Ο δικηγόρος του πωλητή οφείλει να επικοινωνεί με την τράπεζα και να ενημερώνεται για την πορεία της προέγκρισης του δανείου, στην περίπτωση μου μεσολαβεί τραπεζικός δανεισμός.

Φόρος

Η πώληση ακινήτου υπάγεται σε φόρο μεταβίβασης, ο οποίος πληρώνεται μόνο εφ άπαξ και πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Οι δηλώσεις φόρου υποβάλλονται ψηφιακά μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής myProperty και θα πρέπει να ελεγχθούν από τους πληρεξούσιους δικηγόρους των μερών πριν την οριστική υποβολή.

*Μέχρι το τέλος του 2024 υπάρχει δυνατότητα των υποκείμενων στον Φ.Π.Α. κατασκευαστών οικοδομών προς πώληση, να επιλέξουν την υπαγωγή στο καθεστώς αναστολής του Φ.Π.Α., προκειμένου η παράδοση των ακινήτων να μην επιβαρύνεται με Φ.Π.Α.

**Μέχρι σήμερα υφίσταται αναστολή της επιβολής φόρου επί της θετικής διαφοράς (υπεραξίας) που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή υψηλότερη από την τιμή στην οποία αποκτήθηκε.

Υπογραφή οριστικού συμβολαίου

Κατά την ημέρα του συμβολαίου ο πληρεξούσιος δικηγόρος του αγοραστή πραγματοποιεί τον τελικό έλεγχο τίτλων ακινήτου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο, προκειμένου να αποφευχθεί η πιθανότητα να υπάρχει κάποιο νέο βάρος στο ακίνητο στο διάστημα που μεσολάβησε από τον πρώτο έλεγχο τίτλων μέχρι και την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου. Εν συνεχεία υπογράφεται το οριστικό συμβόλαιο και ο μεν δικηγόρος του αγοραστή προσέχει ιδιαίτερα την ορθότητα του συντασσόμενου τίτλου και των επισυναπτόμενων δικαιολογητικών και ο δικηγόρος του πωλητή φροντίζει την εξασφάλιση είσπραξης του τιμήματος από τον εντολέα του, ιδίως όταν πιστώνεται μέρος αυτού (μεσολαβεί τραπεζικό δάνειο). Σημειωτέον απαγορεύεται η καταβολή τιμήματος αγοραπωλησίας ακινήτου με μετρητά.  

Ενέργειες που απαιτούνται μετά την υπογραφή του συμβολαίου

1) Μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο

Επίσημα η μεταβίβαση της κυριότητας λαμβάνει χώρα με την μεταγραφή του υπογραφέντος συμβολαίου στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο.

2) Τροποποίηση της δήλωσης Ε9 των μερών

Το δικηγορικό μας γραφείο διαθέτει πολυετή εμπειρία στον τομέα της κτηματαγοράς, και είτε πρόκειται για αγορά είτε για πώληση ακινήτου, συμβουλεύουμε και καθοδηγούμε τον εντολέα μας σε κάθε βήμα του, σε αυτή την κρίσιμη διαδικασία.

Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί μας

τηλεφωνικά (+30) 210 64 22 550

ή  μέσω της πλατφόρμας: https://www.karakasilioti.com/κλειστε-ραντεβου